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目前市场环境下,应该先还自住房贷款,还是趁低投资?

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李冰冰 发表于 2018-10-12 14:27:41
本帖最后由 李冰冰 于 2018-10-12 14:30 编辑

房贷也许是每一个普通人一生中最大的负债。不过整个房贷体系中,债务也可以分成两种形式,一种是“好债务”,另一种是“坏债务”。

区分“好债务”与“坏债务”的依据是什么呢?就是分析债务有没有“转嫁”的可能性:

对于房产而言,如果是投资房,那么这个“债务” 所产生的花费由租客的租金去承担,由税务局的“负扣税”去承担,最后才有业主去承担,所以这种投资的债务在我们行业内称之为“好债”;
而对于自住用途的业主来说,自住型房贷只能称之为“坏债务”,因为它没有任何“转嫁”的可能性,完全由业主全部承担。

上周,我见了一个客户李先生,自住房贷款还欠银行180万澳币左右,当初买自住房时只付了10%首付,现在手上有了些闲钱,看上了一套Wentworth point的一个漏(别人成交不了的),有了接盘的想法。

姑且不谈这个捡漏的房子在未来能给他带来多大的回报,我先给这个客户做一个支出的分析:

这180万澳币贷款分成两个部分,一部分是180万澳币的本金,在30年的贷款期限里必须要归还的,另一部分就是180万在这30年里所产生的利息。

假设一:本金在30年内一分不还,在这30年总利息支出180万*3.8%(平均利率)*30年=205万澳币。

假设二:连本带息一起支付,在这30年里总利息的支出为121万澳币左右。

从这两个假设上,我们清晰的可以看出,影响总利息支出的因素就是偿还本金的速度。尤其在现在低息的情况下,自住房贷款更应该加速还款,如果有一天利息上升,过高的本金额度产生的利息费用会更多,就相当于把很多不确定性丢给未来,自己可以把握的机会没有把握住。

我们再假设李先生去捡了所谓的“漏”,那么用来降低利息支出的本金放到一个新的投资项目之中,然后再向银行借投资型贷款,后来会怎么样?

据我所知,这个区在年底将有700套物业准备成交,那么根据现在的市场情况,银行估价、未来增值空间、未来租金收入、负扣税抵消等等一切依然是未知数……

在这个时候,如果选择用实打实的本钱去供养一套风险明显较大的投资物业,而不是减少自住房贷款本金以降低利息支出,这种操作恐怕是不太合适。


目前李先生每月本息同还 8387.23澳币(利息部分5700澳币+本金部分2687.23澳币),如何加速自住房还款从而达到少付利息的目的呢?

用好对冲账户和信用卡
如果李先生平时用信用卡消费(信用卡还款有一个月账期),并且平时的收入都进入对冲账户,由于对冲账户是每天对冲利息费用,到下个月还贷款时,虽然还款总额还是8387.23澳币,但是利息部分的费用减少,本金的比例增加,积少成多,还款速度就不需要30年了,同时也会省下很多利息支出。

增加还款频率
借款人基本选择每个月还一次款,但其实是可以改成每两周还一次贷款,这样就加快本金的还款速度,从而减少贷款利息。

做好理财规划
如果有类似于奖金,退税,投资分红等计划外收入,直接用这些钱归还本金,这样可以避免过度消费。

看完今天的文章,希望读者感受到投资“平衡”的重要性。如果你自住房产的贷款占房价比率60%以上,在现在的市场环境下,首要任务还是加速自己的自住房还款,除非你的自住房短期之内要变成投资房,那样的话就要具体问题具体分析了,欢迎读者在后台留言!

感谢阅读

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axdvt 发表于 2018-10-27 11:20:15
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